생활형 숙박시설 무엇인가? 용도변경 규제완화 허가 알아보기

 

 

| 생활형숙박시설(생숙)이란?

 

생활형숙박시설은 용어 그대로 숙박시설로 등록된 공간이지만 장기 거주도 가능한 형태의 주거시설을 의미합니다.

호텔과 주거용 오피스텔의 장점을 결합한 형태로. 취사와 세탁 등 서비스가 제공되며 주거용으로 사용할 수 있다는 장점 또한 가지고 있습니다. 주로 상업지역에 위치하며 대부분 고층 건물 형태로 지어집니다. 생활형숙박시설은 청약통장 없이 분양받을 수 있으며, 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세 중과나 종합부동산세 과세 대상에 빠져있어 대체제로 주목받아 왔습니다.

 

 

 

|공동주택 및 생활형 숙박시설 기준 비교

	공동주택	생활형숙박시설
주차기준	가구 당 1대	200㎡ 당 1대
복도 폭	1.8m	1.5m
학교용지 부담금	부과	미부과
종부세	다주택 중과	비과세
양도세	다주택 중과	배제
전매제한	적용	없음

 

 

 

 

 

| 규제 완화의 배경은?

 

생활형숙박시설은 장기 체류 외국인의 관광 수요 증가에 대응해 2021년 취사 가능한 숙박시설로 도입된 시설입니다. 그러나 집값 상승과 전월세 급등으로 인해 생활형 숙박시설이 아파트, 오피스텔의 대체재로 주목받으며 주거 목적으로 사용하려는 이들이 늘고 있습니다. 또한 유동인구가 많은 도심 곳곳 각종 생활형 숙박시설  분양광고를 접할 수 있는데요. 분양업자들의 생활형 숙박시설 분양 시 과장광고 및 부정확한 정보로 인한 투자자들의 피해 사례들이 적지 않습니다. 즉 외국인 관광객 유치를 목적으로 한 시설이 실 거주 혹은 부동산 투자처로 전락된 것입니다. 정부는 이에 대해 이행강제금을 부과하는 등 규제를 통해 불법 사용을 막기도 했는데요. 하지만 이미 활형 숙박시설을 분양받았거나 임차해 거주하는 선의의 피해자에 대한 보호가 미흡하다는 지적이 일자 국토부는 이에 따른 규정을 정비하고 원활한 용도변경이 가능하도록 개정안을 만들어 행정 예고에 나선 것 입니다.

 

최근 정부는 생활형숙박시설을 합법 사용 지원 방안에 대해 발표하였습니다. 이는 생활형 숙박시설(생숙)을 주거용으로 변경하는 과정을 보다 수월하게 만들기 위한 조치인데요. 복도 폭이나 주차장 규제 등 여러가지 조건들이 완화되며, 이제 생활형 숙박시설의 용도 전환 문턱이 낮아질 전망입니다. 

 

 

 

| 이행강제금 유예

정부는 올해 말부터 이행강제금 부과 등 강력한 대처를 예고하였으나 주거용으로 불법 사용될 가능성이 큰 생활형숙박시설이 11만 실에 이르는 현실을 감안해 규정 완화를 취하기로 하였습니다. 이에 따라 규제를 풀어 합법화를 유도하고, 이행강제금 부과 또한 2027년 말까지 조건부 유예하겠다는 뜻을 밝혔습니다.

 

 

| 규제완화 후 변경되는 사항은?

 

생활형숙박시설 규제 완화 전 가장 큰 장애물로 꼽혔던 두 가지가 있었습니다. 바로 주차장과 복도 폭입니다. 발표 이전에 최소 건축허가를 신청한 생활형숙박시설에 대해서는 보폭이 1.8mm 미만인 경우에도 피난, 방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안정성을 인정받은 경우 별도의 복도 확장 없이 오피스텔로 용도변경을 허용합니다. 주차장은 내부에 주차공간 확장이 어려운 경우 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내 외부 주차장을 설치하거나, 지자체에 주차장 확보에 상응하는 비용을 납부하는 방식으로 완화한다. 지자체는 해당 비용으로 공영주차장을 확충한다.

 

 

 

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| 생숙 vs 아파트 vs 오피스텔

	생활형숙박시설	아파트	오피스텔
관계 법규	건축법, 공중위생관리법	주택법	건축법
숙박업 등록	가능	불가능	불가능
청약통장 사용	미포함	사용	해당없음
분양권 전매	무주택	전매 금지	전매 금지
세법상 주택수 포함 여부	별도 규제는 없음	포함	등기시 주택수 포함
아파트 청약시 무주택자 인정	해당 없음	유주택	무주택
대출 제한 규제	별도 규제 없음	LTV,DTI 규제 적용	LTV,DTI 규제 적용
자금조달계획서	해당 없음	규제지역은 의무 제출	해당 없음
세금(취득세)	4%	1주탱 1~3%, 2주택 8%, 3주택 이상 12%	4%
세금(종합부동산세)	비과세	0.5~2%	일반임대시 비과세 주택임대시 과세

 

생활형숙박시설은 주택이 아닙니다. 건축법의 적용을 받으며 따라서 부동산 시장의 과열에도 부동산 규제로부터 자유롭습니다. 청약 시 청약통장을 사용하지 않으며, 재당첨 제한, 전매 제한도 없으며 각종 세금으로 부터도 자유롭다는 장점이 있습니다. 단 전입신고로 주거 용도로 사용 시 주택수에는 포함됩니다. (분양권 주택수는 미포함)  .

 

 

 

정부의 이번 대책은 생활형 숙박시설을 주거 용도로 변경하고자 하는 이들에게 큰 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다. 하지만 이 과정에서 발생하는 비용과 규제도 무시할 수 없는 사항이기에 신중한 결정이 필요해 보입니다. 이번 정부의 완화 정책을 통해 보다 나은 주거 환경 개선으로 이어지길 바라겠습니다.