부동산 용어 '근저당권' 뜻 개념정리 전세사기 예방 필수

 

 

변제권, 선순위 채권, 근저당권.. 어려운 부동산 용어들 하지만 부동산 거래에 꼭 알아둘 필요가 있는 주요한 사항입니다. 근래 크게 이슈 되었던 사항인 전세사기 피해는 대부분 대학 신입생과 취업 준비생 등 부동산 계약 경험이 미숙한 청년층에 집중돼 있었습니다. 부동산 거래에 있어서 미리 필요한 사항들에 대해 숙지하고 피해를 예방하는 것이 중요하다 할 수 있겠습니다. 오늘은 부동산 거래에 반드시 알아두어야 할 부동산 용어 중 하나인 '근저당권'에 대해 자세히 파해쳐보도록 하겠습니다.

 

근저당이란 채권의 등기된 최고액 범위 내에서 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 피담보권으로 설정하는 권리를 의미합니다. 피담보채권이 증감 변동할 수 있다는 점에서 일반 저당권과는 다릅니다. 대리점 계약이나 주택 담보 대출의 경우 근저당권 등기가 많이 이루어집니다.

 

 

 

|  근저당권이란?

미래에 생길 채권의 담보로서 미리 결정한 저당권을 의미합니다. 쉽게 풀어 유동자산으로써 건물, 아파트, 주택, 빌라 등을 은행에서 돈을 빌릴 때 담보로 설정하며, 대출한 돈의 120~130% 채권 최고액으로 설정하는 것을 말합니다. 즉 근저당권은 부당산 거래로 발생하는 다수의 채권을 미래의 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권입니다.

 

예를 들어 지식산업센터를 담보로 1억 2천만 원을 대출하게되면 은행은 1억 2천만 원에 대한 가치의 담보물 확보를 위해 근저당을 설정하게 되는데, 일반적으로 시중은행, 보험사 등 금융기놘은 원금의 120~130% 까지 채권 최고액 근저당을 설정하게 됩니다. 

1억 2천만 원에 120%를 잡는 경우 1억 14,400만 원이 설정됩니다. 이유는 이자 부분 떄문입니다.  원금부분에 대해만 근저당권을 설정하게 되면 이자를 계속해서 연체하는 경우 원금 외 이자부분을 청구하기 어렵기 떄문에 채무자가 이자를 연체할 경우를 대비해 미리 근저당권(원금+연제 이자) 즉 채권 최고액 120-130% 정도를 설정하게 되는 것입니다.

 

 

 

| 근저당권 확인의 중요성

높은 저당권이나 근저당권이 설정되어 있는 경우 부동산 소유자가 채무를 갚을 능력이 없어 집이 경매로 넘어가게 될 시 채권자, 즉 돈을 빌려준 사람이 우선 변제를 받을 수 있기 때문에 이런 경우 세입자나 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 낮으므로 부동산 거래에 앞서 근저당 및 저당권 설정 여부와 액수를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

 

| 근저당권 확인 방법

근저당권 설정 확인은 대법원 인터넷 등기소를 통해 확인 가능합니다. 등기사항 전부증명서(등기부등본)을 발급, 열람하면 근저당권의 설정 여부와 세부 정보를 확인할 수 있는데요. 등기부 등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성돼 있습니다 

갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시되어 있으며, 을구를 확인하시면 소유권 외 권리권등이 기록되어 있어 근저당권에 대한 자세한 내용을 한 번에 파악할 수 있습니다. 

 

 

 

근저당권이 설정돼 있는 경우 일반 저당권과 달리 채무자가 부담하는 채권이 증감 변동하므로 근저당권자에게 현재 남아있는 채권액이 얼마인지 확인해야 하는데요. 근저당권이 설정돼 있는 경우 일반 저당권과 달리 채무자가 부담하는 채권이 증감 변동하므로 근저당권자에게 현재 남아있는 채권액이 얼마인지 확인해야 한다.

 

근저당권이 설정돼 있는 경우 일반 저당권과 달리 채무자가 부담하는 채권이 증감 변동하므로 근저당권자에게 현재 남아있는 채권액이 얼마인지 확인해야 한다. 설사 피담보 채권을 전부 변제했더라도 근저당권은 존재하므로 근저당권의 특징은 담보물권이 가지는 성질 중의 하나인 부종성(피담보채권인 빚이 있어야 담보물권인 저당이 성립한다는 원칙)의 완화라 할 수 있습니다.

 

이상 근저당권에 뜻 확인 방법 등 자세한 내용을 알아보았습니다.