부동산 신탁 등기 종류 뜻 및 주의사항

 

 

부동산 신탁. 일반인에게는 다소 생소한 개념일 수 있습니다. 그렇기에 거래 시 종종 만나는 신탁이라는 용어로 어려워하시는 분들이 많은데요. 오늘은 부동산 신탁의 개념과 신탁부동산 사기를 피하기 위해 주의해야 할 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

| 신탁이란?

부동산 신탁이란. 경험과 자금이 없는 부동산 소유자인 위탁자(집주인)가 직접 관리나 활용이 어려운 부동산을 신탁회사에 수탁하고 신탁회사는 해당 부동산을 효과적으로 개발 관리해 수익을 위탁자에게 돌려주는 제도입니다. 이는 전문가가 효율적으로 부동산을 관리할 수 있도록 소유권 이전을 가능하게 해준 것입니다.

 

신탁 등기된 부동산 투자는 겉으로 보이는 정보만으로 내재된 위험을 파악하기 어렵습니다. 신탁 부동산 사기는 누구에게나 발생할 수 있는 위험 요소이며, 신탁등기만을 신뢰하고 대출이 없다는 것으로 오인해 투자했다가는 큰 손실을 입는 사례가 심심치 않게 발생하고 있습니다. 신탁 등기된 부동산을 거래 시 관련 서류와 계약서의 특약사항 등 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

 

| 신탁 주요 용어

 

- 위탁자 : 재산을 가지고 있으면서 해당 재산을 관리, 처분하도록 맡기는 사람

- 수탁자 : 해당 재산권을 위임받는 사람

 

 

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부동산신탁은 그 목적과 신탁회사의 역할에 따라 크게 5가지로 나누어집니다. 이는 다음과 같습니다.

 

- 담보신탁

담보신탁이란 가장 흔한 신탁의 형태로 부동산을 담보로 대출을 실행할 때 활용되는 신탁 제도입니다. 위탁자(집주인)가 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고 수익증권을 발급해 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리게 됩니다.  이때 채권자는 수익자로 지정되는 구조입니다. 즉 신탁회사가 부동산을 관리하며 채무자가 정상적으로 상환하게 될 경우 다시 소유권은 돌아오지만, 채무를 변제하지 못하게 될 경우 신탁회사가 해당 부동산의 처분을 통해 대출금을 상환하게 됩니다.

 

 

 

-  처분신탁

처분신탁이란 대형 고가의 부동산, 군리 관계가 복잡해 처분이 힘든 부동산 등 다양한 이유로 일반적인 방법으로 거래가 어렵거나 소유권 관리에 안전을 요하는 부동산의 처분을 효율적으로 하기 위한 신탁 제도입니다. 신탁회사(수탁자)가 부동산의 소유권을 이전 받아 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 구조입니다. 처분신탁의 경우 일반적인 중개거래와 달리 공신력 있는 신탁회사로 소유권이 이전됨으로 개인 간의 거래보다 신뢰성을 확보할 수 있고 거래 재반걱인 사고를 예방할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

 

 

-  관리신탁

수탁자(신탁회사)가 위탁자(집주인)로부터 부동산을 위탁받아 그것을 관리하는 재도를 뜻합니다. 부동산 소유자가 수탁자와의 계약을 통해 부동산의 소유권 관리, 세무 관리 등 관리 업무를 대신해 수행하며 이를 통해 발생하는 수익 등을 수익자로 지정된 자에게 교부하게 됩니다. 관리신탁은 관리 범위에 따라 갑종과 을종으로 나뉘게 됩니다.

 

· 갑종관리신탁 : 건물 등의 임대차 및 수선, 유지까지 부동산의 전반적인 관리를 위탁자를 대신하여 관리함.

· 을종관리신탁 : 부동산의 소유권만을 관리함. 관리가 필요하지 않은 임야 등의 부동산에 적합한 제도이다.

 

 

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| 신탁등기된 부동산 거레 시 주의사항

 

이외에도 분양관리신탁, 토지개발신탁, 대리사무 등 합법적으로 인정받은 방법들도 있으며, 그중 일반적으로 알려진 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁에 대해 알아보았습니다.  부동산 신탁 거래 시 주의해야 할 사항으로는 '신탁원부' '등기부등본' 조회를 통해 신탁에 종류, 신탁회사는 어디인지 등을 꼼꼼히 체크해 보시는 게 좋으며, 대출의 규모는 얼마인지, 우선 수익자는 어디인지 등 신탁 계약서상의 특약사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 신탁 담당자를 통해 전세 보증금 반환 과정에 대해서도 확인해 보시는 게 좋습니다. 

 

- 등기부등본 갑구 확인

- 신탁원부를 받아 신탁의 종류, 대출 확인

- 신탁회사 담당자와 통화 후 계약 진행

- 신탁 해지에 따른 소유권 이전에 관한 단서조항 기재